מדריך נבוכים למשכנתא 

רבים מאלו שמתכוונים לקנות בית ולמעשה "לקחת" או לנטול משכנתא, עשויים להתעורר יום אחד בבוקר ולגלות שמדובר בנושא מורכב יותר מכפי שחשבו בתחילה : מדדים, ריבית פריים, ריבית משתנה, הצמדה למדד ולוחות סילוקין הם רק חלק מכל אותם מושגים חדשים שפתאום צריך להכיר וללמוד אותם על מנת להבין מהו בעצם הגודל האמיתי של המשכנתא שניקח וכמה נצטרך לשלם כל חודש עבור ההחזר החודשי.

קצרה היריעה מלתאר במאמר זה את כל השיקולים והמושגים השונים בפרוטרוט, ועל כן רצוי לקרוא מדריך ללקיחת משכנתא המאגד בתוכו מספר רב של עמודים עם הסבר נפרד על כל מושג

מכיוון שכפי שרמזנו בפתיחה, משכנתא היא למעשה סוג של הלוואה, הרי שאנחנו נוטלים אותה מהבנק ומשלמים אותה חזרה עם ריבית מסוימת שידועה כריבית המשכנתא. ריבית המשכנתא יכולה להיות ריבית קבועה שלא משתנה או ריבית שמשתנה על פי מדד מסוים כמו שער מטבע החוץ, ריבית הפריים של בנק ישראל (שנקבעת על פי מדד המחירים לצרכן), עוגנים שונים של הבנקים וכך הלאה. ריבית קבועה או קבועה למחצה (משתנה כל מספר שנים) היא אמנם גבוהה יותר, אבל בדרך כלל אין סיכון שהיא תעלה בשיעור גבוה ולכן היא נחשבת לבטוחה יחסית ללווה.

ההצמדה למדד חלה על הקרן של ההלוואה, כלומר, על החלק המקורי של ההלווה שלקחנו ולא על הריבית. למרות זאת, הלוואה שאינה צמודה למדד תינתן בריבית גבוהה יותר מכיוון שהבנק לוקח בחשבון שפוטנציאל הרווח שלו מן ההלוואה הזו קטן.

לוחות הסילוקין הם למעשה הלוחות לפיהם הבנק מחשב כיצד נחזיר את המשכנתא בפועל. מרבית המשכנתאות נלקחות בלוח שפיצר בו משלמים בהתחלה יותר מהחלק של הריבית ולאחר מכן יותר מהחלק של הקרן, אך בסיס התשלומים הוא קבוע למעט שינויי ריבית או מדד. יש גם לוחות סילוקין נוספים כמו לוח קרן שווה בה משלמים בכל חודש חלק שווה מן הקרן ואת הריבית על החלק שנשאר, כך שהתשלומים ההתחלתיים הם גבוהים יותר, אך הם הולכים ויורדים עם הזמן.

גם לאחר שיש בידינו מידע כללי אודות המשכנתא אותה אנחנו רוצים לקחת, אנחנו עדיין צריכים לקבל אישור עקרוני מן הבנק לקבלת משכנתא. על מנת לקבל את האישור הזה, הבנק יצטרך לבדוק את ההיסטוריה הבנקאית שלנו, תלושי בנק ושכר, נסח רישום מהטאבו ועוד. רק לאחר מכן הבנק יוכל לתת לנו אישור משכנתא עקרוני. את התהליך הזה נצטרך לעיתים לבצע בבנקים נוספים על מנת להשוות בין הצעות שונות, אך הבנק שבו נבחר בוודאי ידרוש מאיתנו בטחונות נוספים כמו דו"ח שעבודים  או הערכת שמאי כדי שיוכל לתת לנו את המשכנתא בפועל.

בנוסף לכל זאת, נצטרך גם לבטח את עצמנו בביטוח חיים ואת הבית בביטוח נכס. ביטוחים אלו מבטיחים לבנק שיוכל בכל מקרה לפרוע את ההלוואה.

לסיכום, תהליך לקיחת משכנתא הוא אמנם תהליך שיכול להיראות ארוך ומיגע, אבל באמצעות יועץ משכנתא מקצועי, תוכלו להקל על עצמכם ולבצע אותו באופן אופטימאלי.